Denegación de la reducción por arrendamiento de vivienda

El pasado 26 de marzo de 2.014, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó la sentencia 342/2014, en la que se denegaba al contribuyente la reducción del 50% del rendimiento neto por el arrendamiento de vivienda, correspondiente al ejercicio 2.007, por falta de pruebas por parte del contribuyente que demostrasen que el inmueble estaba destinado a vivienda.

El contribuyente (arrendador) no registró el contrato, ni depositó la fianza, ni, por supuesto, tampoco ingresó en el IVIMA las actualizaciones de la misma correspondientes por el paso del tiempo. El contrato nunca se presentó ante ningún registro, ni público ni privado. Tampoco fue presentado ante la delegación de hacienda, cuando fue requerido para ello en la comprobación del impuesto, alegando que se había perdido. La cuestión es que el contribuyente tan pronto declara que es oficina como que es vivienda. Y lo declara por escrito, lo declara en sus autoliquidaciones y lo declara en los escritos que presenta ante la comprobación.

En vista de que unas veces dice que es vivienda y otras que es oficina, que tan pronto se reduce el rendimiento como vivienda, como que se deduce las retenciones practicadas (o que debieron practicarse) por tratarse de oficina, tanto la Administración Tributaria, como el TEAR, como el TSJ de Madrid reiteran que no se ha podido demostrar en ningún momento el destino real del inmueble. Por lo tanto, no procede aplicar la reducción del 50% por arrendamiento de vivienda, al no aportar ningún tipo de documentación fiable y, además, haber hecho declaraciones contrarias sobre un mismo concepto.

El asunto que está en litigio es demostrar que el arrendamiento era de vivienda, para poder aplicar la reducción del artículo 23.2.1 de la ley 35/2006 del IRPF, redacción vigente a 2.007. En ningún momento, se discute el importe de la renta, única y exclusivamente el objeto del contrato.

Entiendo que esta situación se ha producido por un total y absoluto desconocimiento y descontrol por parte del contribuyente, tanto a la hora de redactar y (no) registrar el contrato de arrendamiento, como de las declaraciones fiscales presentadas durante años, que unas veces se declaraba como vivienda y otras como oficina, y como su defensa ante la Administración Tributaria y judicial, que unas veces decía una cosa y otras veces otra dentro del mismo procedimiento.

Centrándonos ya en el momento actual y dejando atrás el 2.007, que es el ejercicio en litigio, vamos a ver cuáles son los requisitos para aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda. Hay dos reducciones por arrendamiento de vivienda, una general, que se aplica a todas las viviendas, y otra incrementada, que se aplica sólo a los menores de 30 años.

Reducción general del 60% (Art. 23.2.1 LIRPF)

"En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, calculado con arreglo a lo dispuesto en el artículo anterior, se reducirá en un 60%. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente".

Incremento de la reducción hasta el 100% (Art. 23.2.2. LIRPF)

"Dicha reducción será del 100% cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este número 2".

Los requisitos que indica el reglamento son los siguientes (Art. 16 RIRPF).

"El arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

a)    Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del arrendatario.

b)   Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.

c)    Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.

d)   Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.

e)    Fecha y firma del arrendatario.

f)    Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

No resultará de aplicación el incremento de la reducción en el supuesto de que el rendimiento neto derivado del inmueble o derecho fuese negativo".

Es decir, para poder aplicar la reducción adicional de hasta el 100% el arrendatario no sólo ha de cumplir los requisitos, sino que tiene que emitir un certificado y entregárselo al arrendador. El certificado original y debidamente firmado, eximiría al arrendador de toda responsabilidad en el caso de que los datos consignados no fueran ciertos. Como es lógico, el arrendador no tiene conocimiento de lo que gana su inquilino y de si cumple o no los requisitos, situación que, además, puede variar de un año a otro.

Este incremento de reducción se aplica sobre cada arrendatario. Si sólo hay un arrendatario que cumple todos los requisitos, la reducción será completa. Si son dos arrendatarios y los dos cumplen los requisitos, la reducción será igualmente completa. Si son dos los arrendatarios y sólo uno cumple los requisitos, la reducción sólo se aplicará sobre su parte y no también sobre la del otro que no los cumple.

Pasemos ahora a ver muy someramente las obligaciones en materia de arrendamientos urbanos.

Ley arrendamientos urbanos

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que es obligatoria la exigencia de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento de uso distinto de vivienda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos exige que todas las fianzas sean depositadas en el registro que corresponda de la comunidad autónoma. Registrar (y pagar) la fianza, implica registrar el contrato, aunque no sea del todo obligatorio, como indica el artículo 37 de la LAU, quedando constancia fidedigna de un registro público de la fecha y del contenido del contrato.

Ni que decir tiene que, aunque el artículo 37 de la LAU diga que no es obligatorio redactar el contrato por escrito, está claro que es más que aconsejable, no sólo porque quedaría constancia del contrato completo al registrarse, sino porque también se redactarían cláusulas particulares, que también quedarían registradas.

Redactar un contrato y registrarlo ofrece garantía frente a terceros, tanto para el arrendador, como para el arrendatario. Además, en el caso de la deducción por arrendamiento de vivienda en algunas comunidades autónomas, para el caso del arrendatario, es necesario que tanto el contrato como la fianza estén inscritos en el registro correspondiente para poder aplicar la deducción.

Recomendaciones

-     Los contratos de arrendamiento siempre deben realizarse por escrito y, a ser posible, redactado por un abogado (además, el gasto de abogado es deducible, tanto en IRPF o IS como en IVA, si procede).

-    También es aconsejable pagar las tasas de arbitraje al celebrar el contrato o posteriormente. Con ello, las partes se someten a un arbitraje previo a la vía judicial. Es más rápido y más económico.

-    La fianza del contrato se ha de depositar en el registro de la vivienda de la comunidad autónoma correspondiente. La fianza no es ni del arrendatario, ni del arrendador, se considera un ingreso de derecho público de la comunidad autónoma. No ingresarla podría suponer una apropiación indebida.

-  Los pagos efectuados conviene hacerlos siempre por banco, porque así queda constancia del cobro-pago, para justificar frente a terceros.

En el caso del arrendatario, podrá demostrar que ha pagado, si el arrendador le reclama alguna cantidad pendiente.

En el caso del arrendador, por ejemplo, podrá demostrar ante hacienda los cobros realizados, demostrando que no ha cobrado las retenciones que el arrendatario debía practicar y poder deducírselas en su declaración del IRPF o IS.

-  Emitir siempre una factura o un recibo, según los casos, donde figuren todos los conceptos claramente detallados y por duplicado.

-    Por supuesto, guardar toda la documentación relacionada con el arrendamiento, desde el principio hasta el final, para poder justificar ante terceros, ya sea administración tributaria, o juzgados y tribunales, y hacer valer nuestros derechos. 
- Por último, aunque no tenga nada que ver con la fiscalidad, cambiar la cerradura por motivos de seguridad; tanto el inquilino cuando toma posesión del piso o local, como el arrendador cuando lo recibe tras el último arrendamiento.

                                                                                                               

Ésta es una enumeración sencilla de precauciones a tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de arrendamiento y de declararlo a hacienda. Estas recomendaciones son sólo teniendo en cuenta el punto de vista fiscal. Un contrato de arrendamiento no es una cuestión baladí, aunque muchas personas puedan pensar que sí. Por eso, es aconsejable que sea redactado por un abogado y que el contrato incluya todas las cláusulas necesarias para salvaguardar nuestros derechos, tanto los del arrendador como los del arrendatario.